豫园股份持续出售资产回血，亿交易获河南国资接盘

豫园股份（600655.SH）又因资产出售动作被市场关注，最近一周里，公司先后宣布拟出售星野TOMAMU度假村及星光耀广场两个项目，总作价达到17亿元。

市场分析普遍认为，相关出售与豫园股份长期以来多元业务下的资金压力密不可分。叠加今年5月定增募资“告吹”、新融资仍在筹划，“补血”显得更加紧迫。此外，在“去重拥轻”策略下，公司对重资产的非流动性资产亦成为必然。

单周发布两则资产出售公告

从7月1日公告的星光耀广场的出售来看，涵盖资产包为广场二期的1号楼及部分车位所有权/使用权，对应总价约为15.15亿元；其中主要资产为1号楼房屋所有权，共计30层，可售面积约5.96万平方米，交易均价24800元/平方米，对价款为14.79亿元，占总交易款的97.62%。

卖方为豫园股份的全资子公司上海星耀房地产，成立于2012年，原隶属于复星集团（由旗下领弘有限公司直接持有），2018年6月才变更股东为豫园股份。

买方则是上海汇融东方科技发展有限公司，成立于今年5月，所属行业为科技推广和应用服务；其为河南投资集团全资子公司，而后者实际控制人为河南省财政厅。

星光耀广场作为上海真如城市副中心的知名地标，系复星集团与星浩资本于2012年联合启动，2018年竣工投入使用，涵盖国际甲级办公、企业总部办公及高端商业等多种物业。

值得注意的是，豫园股份为本宗交易出具担保承诺函，以提升该项目的去化，回笼资金、提升公司整体流动性。

三天前的6月29日，豫园股份刚刚公告，计划出售所持有的株式会社新雪99.998%的股份，交易总价款初定约1.83亿元（约408.37亿日元），最终价格以交割日报表为准。

本次出售的核心资产正是位于日本北海道的星野TOMAMU度假村，共拥有三家酒店和29个滑雪道等设施，2023年平均入住率约75%；截至年末，公司净资产为0.66亿元、净利润为0.31亿元，据此计算该交易溢价率约4.9倍。

豫园股份与Tomamu结缘于2015年，半年后复星集团旗下的ClubMed宣布与豫园股份合作在度假村落地高端项目，由此也开始了公司在文旅业务方面的布局。

结合往期公告梳理来看，2022年～2023年，豫园股份分三次减持金徽酒股权对应的总对价就达到25.36亿元；截至今年一季度末仍持有后者约20%的股权，以7月2日后者收盘价来计算，账面值仍在19.27亿元。此外，2022年公司出售泰康保险0.64%股权、招金矿业20%股份的总对价也在94.8亿元。

豫园股份2022年以来资产出售概况，制表：银柿财经

年报数据则更为明显地呈现出售对公司的影响，2021年时豫园股份当期的非流动资产处置收益仅为2.75亿元，到了2023年就达到7.91亿元，复合年增长率为42.22%，远超三年里公司的营收及利润增速。

定增刚“告吹”子公司融资暂无进展

市场对豫园股份今年来的资产出售动作，多解读为资金压力。一方面，豫园股份资产负债率保持高位，近三年均在68.03%以上，今年一季度已升至68.31%。

同时，豫园股份的短期偿债压力也较为明显，截至一季度末，账面上的在手货币资金约108.45亿元，对应短期借款及一年内到期的流动负债约206.07亿元，缺口约97.62亿元。

另一方面，豫园股份的定增募资方案刚“告吹”，新的融资计划仍在筹划阶段。该定增在2023年3月首次推出，拟募资不超过80亿元投入公司珠宝时尚业务、补充流动性资金等5个项目。之后曾两度修改方案将募资额降至42.5亿元，但仍在今年5月宣布终止。

定增未果，豫园股份又迅速公告，拟为子公司上海豫园珠宝时尚集团引入外部投资者，融资金额不超过20亿元。但一个月过去了，该计划还未有进展公告披露。

此外，近年来的业绩压力亦让市场对豫园股份的局面更加关注。继2022年公司营收净利“双降”之后，2023年又出现“增收不增利”的表现，当期扣非净利润直接由盈转亏约4.52亿元，系2000年有历史数据以来的首次亏损。

今年一季度业绩，豫园股份“增收不增利”，当期总营收172.2亿元，同比增长12.56%；但归母净利润及扣非净利润分别同比下降43.48%、70.47%，整体毛利率也下滑至13.74%。

豫园股份在资产出售公告中也曾坦言出售对公司财务业绩的正面作用，豫园股份持续出售资产回血，亿交易获河南国资接盘同时也透露了自己在业务层面的考虑，即“瘦身聚焦主业”“去重拥轻”。

豫园股份的前身是上海“老八股”之一，于1987年获批成为上海商业系统首家股份制企业。2018年公司完成重大资产重组以后，成为郭广昌创办的复星集团旗下上市公司之一，复星地产也并入了豫园股份的业务中。

目前，豫园股份坐拥17个中华老字号，涵盖黄金珠宝、餐饮、百货、食品、旅游、房地产等多元业务的综合性商业集团。最新的2023年，公司来自珠宝时尚板块占比约为63.17%，物业开发与销售占比约为23.79%，商业综合及物业综合服务占比约为3.83%。

拆解可发现，黄金市场热销、金价飙涨，豫园股份2023年的珠宝时尚板块还实现了营收、净利均双位数增长的业绩。截至当年年底，集团旗下“老庙”“亚一”两大品牌门店达到4994家，年内消费会员达100万，同比增长33%。

但以珠宝、化妆品、时尚表业为主的产业运营服务毛利率水平较低，2023年仅为11.53%。同期，毛利率高达39.94%的商业综合运营与物业服务却贡献比还不足5%，由此难以提升公司整体利润水平。

豫园股份2023年主营业务分行业概况，数据来源：2023年年度报告

更为棘手的是地产下行带来的资产减值，直接成为豫园股份的利润“杀手”。仅2023年，公司大幅计提资产减值准备合计5.18亿元；其中计提存货跌价准备占到3.79亿元，主要是对地产产品的减值计提。

而截至2023年末，豫园股份的存货价值为430.87亿元，占到总资产的34.74%，其中的地产产品开发成本账面价值占了256.26亿元，换言之，未来若地产预期未有好转，仍将继续影响账面表现。

对此，豫园股份2023年也开始了调整。针对地产在内的商业综合与物业服务，以复地产发和复悦生活集团相结合，已呈现向多元产业地产转变的趋势。在最近6月19日所拿的三亚“国家海岸休闲园”的HT06-14-03地块中，豫园股份就明显将以“文商旅”模式打造地标建筑。

针对黄金、餐饮等为主的产业运营业务，重资产加速去化、轻重结合、投退平衡等已成为豫园股份当前的方向，提升各消费产业板块“含金量”和“含新量”已成为重点。

从目前来看，除了资产出售和子公司等待“战投”外，豫园股份可以获得的融资机会或为交易商协会推出的民企资产担保发债券，中国银行间市场交易商协会7月2日披露的消息显示，公司为试点企业之一。